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不熟悉深圳的人一定不知道

和其他一线城市不一样

城中村在深圳的住房市场上占据了极其重要的地位

根据中国城市规划设计研究院发布的二零二四年中国重点城市租赁住房发展报告

深圳目前共有一千六百六十五个城中村

承载了约一千万人口

将近全市人口的百分之六十

城中村私人自建房约五百七十七万套

占全市住房总套数的一半左右

深圳城中村整体租客的平均年龄为三十七岁

百分之五十二的租客是三十五岁及以下的年轻人

个体户及自由职业者

服务业职员

蓝领及技术工人占比接近百分之七十

已婚人群超过半数

其中已育人群占比百分之四十

明显超过全国租赁家庭中有子女的比例百分之二十四

九成以上租客是常住人口

超过六成的租客在城中村有三年以上的居住史

尽管超六成的租客学历为高中

中专

技校及以下

但在南山区的城中村租客中

本科及研究生以上学历占比达到百分之二十五左右

明显高于其他行政区

深圳市城中村的月租金均值为两千一百五十一元

套月租金在一千零一至两千元之间的占比最大

约为百分之三十九

城中村租金约为商品房租金的百分之六十

城中村租客平均的租金收入比为百分之二十七

比深圳平均水平百分之三十八点一低十个百分点左右

七城城中村租租客租住在农民房

其次是租住经改造的城中村二房东公寓占比约百分之十八

租住品牌公寓包括博寓

微塘 冠寓

魔方等品牌的占比约百分之七

深圳市城中村租客租住小户型较多

单间和一房一厅的占比接近六成

深圳城中村的地理位置优越

深圳市七十一的城中村分布在二十大先进制造业园区五公里范围内

且百分之五十四的城中村分布在轨道占点八百米范围内

城中村居民平均通勤时间仅为十八分钟

远低于深圳市平均通勤时间三十五分钟

超过半数的租户对居住环境反馈为不满意和一般

超过百分之五十五的租户最迫切的需求是环境改善

对房租价格

水电费价格

停车空间等问题不满意的比例均超过百分之二十

超过四成的城中村租户表示希望和非常希望改造

百分之十一左右的租户表示不希望和非常不希望改造

不希望改造的租客主要担心涨租和觉得搬家麻烦

尽管城中村在经济和社会方面发挥了重要作用

但村内存在大量的违法建筑

治安管理难度大

安全隐患较多

因此改造刻不容缓

以下几种改造模式可以在提升居住环境的同时

为租户保留能负担的居住选择

企业收租民房

以深圳市微塘园分社区为例

企业与村民签署长期租约

保持房屋主体结构不变

对户型不局进行优化调整后

市场化运营

政企合作改造

以深圳市柠檬公寓为例

深业集团向水尾股份公司统租二十九栋居民楼

按照人才公寓的理念及要求

投资改造及运营

政府主导

企业实施

以南投 古城

万科

博弈为例

在南山区政府主导下

万科集团将南投古城改造成传统风貌展示区和文化创新产业集聚区

展望未来

深圳城中村的租赁市场仍有巨大的发展潜力

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